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送你一本惠州购房宝典!政策、流程、税费……全知道!教你如何避风险买到优惠好房!

来源:粤房网 2021-11-10 20:06
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二手住宅个税2%降至1%、重点片区外地人限购二套、公积金贷款新政发布.....眼下,随着惠州楼市调控收紧,相关购房政策也随之变动。


为了帮助大家在买房路上少走冤枉路,小编整理了2021年惠州最新版购房政策及相关注意事项!


在文章最后还有妙招助你买到好房,一定要看到底哦,记得点赞收藏~

01

关于限购


8月9日0时,惠州市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,此前不限购的惠州,由此拉开限购的序幕。

根据新政,惠湾板块(惠阳区、大亚湾区)暂停区域内拥有一套及以上住房的外地客户出售新建商品住房,但在其他区域不限购。


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02

关于限售


严格执行新购住房三年限售政策,即在2017年4月9日零时后购买的新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让。

03

关于限价


商品房实际成交价格不得突破监制价格,下浮幅度不得超过10%,成交价格低于监制价格10%的,预售系统将限制其网签功能。


0809新政要求对高价楼盘价格进行评估,半年内成交平均折扣率低于95折的,对未推售房源备案价格进行调降。

04

关于限贷




商业贷款


如果名下有两套房在贷款的话,第三套需要全款。


一般首套房贷款,首付三成;第二套房贷款,首付四成。如第一套房贷款已还清,第二套可以当作是第一套房。


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在贷款利率方面,根据10月中旬对全市30余个热盘样本的利率统计显示:惠州主流银行首套房贷利率在6.0%-6.7%,二套房贷利率在6.2%-7.5%(房贷利率实时变动,具体以银行审批为准)。

为防止误伤刚需,四季度以来全国贷款利率政策呈现松绑迹象,银保监会发声,将在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持,放款速度也有所加快。

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公积金贷款


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最低首付比例


购买预售商品房和现房申请纯公积金贷款最低首付比例为20%。在与开发商签订的按揭合作协议中约定首付比例的,最低首付比例按照约定执行。


购买二手房申请纯公积金贷款最低首付比例为40%。


如有组合商业贷款,商业贷款与住房公积金贷款的最低首付比例要求不一致时,按照两者中取高者进行确定。


贷款额度


缴存期越长可贷额度越高,但不能超过最高限额。

连续按月缴存住房公积金满6个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×8;


连续正常缴存住房公积金满12个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×15;


连续正常缴存住房公积金满36个月:贷款额度=个人住房公积金账户余额×20。


注:夫妻共同申请贷款的,夫妻双方贷款额度单独计算,再加总。

住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,第三套及以上住房不可申请公积金贷款。购房套数的认定实行“认房”又“认公积金贷”。

05

关于税费




新房税费


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二手住宅税费


惠州调整个人二手住宅转让个人所得税核定征收率,二手住宅个税从2%降为1%,于2021年11月1日起执行↓↓↓


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06

购房流程


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在购房过程中,有几点需要注意。




楼盘信息公示


在房地产销售过程中,开发企业公示不规范、刻意隐瞒不利信息等容易引发行业纠纷。5月,惠州住建局发布《关于规范商品房销售公示宣传行为的通知》,要求房地产开发企业依法规范发布售楼信息。与购房人签署《购房须知》或《认购书》时书面告知该项目不利因素,并在销售现场醒目位置公示《重要信息提示和风险告知》。与此同时,购房人则应签署知晓文件。


另外,开发企业在销售广告、宣传资料中应当明确所述内容是在商品房开发规划(小区建筑红线)的范围内还是范围外。对于属于楼盘项目红线之内的建筑、设施宣传,如果是虚假宣传,开发企业需要承担违约责任。对于建筑红线外的相关构建物的宣传,如果没有列入合同内容,开发企业不承担违约责任。


10月,广东省住建厅也下发通知,进一步规范我省商品房销售现场信息公示工作:


房地产开发企业或委托房地产经纪机构销售新建商品房的,应在商品房销售现场显著位置集中公示和警示以下信息,同时在市、县(区)住房城乡建设部门指定的网站公示以下内容:


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三天无理由退定


关于定金,在市住建局指导下,由市房地产行业自律委员会、市房协、市中介协会联合发起的“三天无理由退定”倡议活动,全市已有超200个项目加入。这样购房者一旦交了定金后悔了,就可在认购书签订之日起3个自然日内申请退定了。

图片加入三天无理由退定项目企业名单(截至9月24日)




预售资金监管


为加强商品房预售资金监督管理,保证商品房预售资金专款专用,惠州出台《惠州市商品房预售资金监督管理办法》。


购房人在支付购房款时,一定要核对收款账号是否为监管账户,按照与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限,将商品房预售房款直接存入监管账户。


房地产开发企业不得另设账户收存商品房预售资金。对于已收取的购房意向金、定金等款项,应当转为商品房价款存入监管账户。


商品房预售资金

是指房地产开发企业将其开发建设的商品房预售给购房人,购房人依照合同约定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部购房资金。


商品房预售资金进入监管账户后,房地产开发企业在预售、规划验收、竣工验收备案三个阶段,可以分别留存销售总金额10%留、8%、5%的资金,项目办理不动产首次登记后,房地产开发企业可申请解除账户监管。




交房即发证


在6月初,惠州市自然资源局、惠州市住房和城乡建设局、国家税务总局惠州市税务局联合发布《关于加快推进“交房即发证”工作的实施方案》。根据方案的其中一点要求:在约定交房日,房地产开发企业在房屋交付使用的当日,向购房人交付《不动产权证书》,2021年10月1日起各县(区)新建商品房均实现“交房即发证”。


交房即发证

是指新建商品房等项目组织交房时,在相关准备工作完成的前提下,不动产登记机构与税务、金融机构等部门联动,在交房现场为提出申请的购房人办理不动产登记、颁发不动产权证书,实现购房人收房同时即可领取产权证书。


简单点说就是:买房者在收房拿钥匙后,无论是按揭买房,还是全款付清,仅需结清税款、备齐资料,即可在收房时同步办理不动产登记,领取不动产权证书。


截至10月底,全市已有48个楼盘项目实现了“交房即发证”,共计6256户业主实现了“收楼即领证”。


随着企业信用危机陆续出现,“预收款监管“和”“交房即出证”成为购房过程中减少风险的两大保障。

07

购房风险提示


为提醒购房者谨防交易风险,10月,广东省住房和城乡建设厅也发布了13条商品房交易风险提示,要求项目在销售现场醒目位置予以公示,并公布投诉举报电话,接受公众监督。

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》,擅自销售商品房,并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。


二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。


三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。


四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。


五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。


六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。


七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书,或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。


八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。


九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。


十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。


十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。


十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。


十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外,同时签订装修等“双合同”的即是风险。


编辑者:陈林

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