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湾区房价被豪宅拉高?东莞6万、珠海7万、佛山5万、惠州3万

来源:粤房网 2020-05-30 15:38
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佛山破5万、东莞破6万、珠海破7万?

最近,湾区各市的备案价纷纷刷新本地记录,关于湾区房价爆发的讨论又双叒满天飞了。

湾区房价真的要起飞了吗?

带着这个疑问,南方楼事仔细分析了各市的房价,又与各区从业人士聊了聊,为大家带来了这份近期湾区五市楼情分析。

东莞

东莞的房价竟然已经破6万了?

根据东莞市住建局项目信息,东莞东城的万科御景湾8号在3月17日正式备案了17栋住宅、41套房源,其中,最高备案单价竟然达到了6.3万/平!

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根据备案信息,万科御景湾8号推出的房源户型面积在483平到885平之前,都是超大户型产品,因此,最高总价也超过了3000万!这总价,都够在深圳湾买套海景豪宅了。

事实上,这个楼盘也是妥妥的真豪宅。

万科御景湾8号是纯别墅项目,主推独栋别墅,项目位于东莞东城区的黄旗山脉内部,附近就是森林公园和峰景高尔夫球场。

东莞东城在本市的地位类似于深圳南山,黄旗山相当于莲花山,峰景高尔夫球场则相当于观澜高尔夫球场。

这样的产品定位,备案价到6万/平,并不夸张。

据业内人士透露,在东莞,这样的纯别墅产品,这个价格,很正常。而且,早在2015年,松山湖龙湖居主推的别墅产品均价就已经达到了5.5万/平。

一个豪宅盘的备案价,并不能说明片区的整体情况。

那么,目前东莞的房价情况究竟怎么样?

根据合富大数据周报数据,5月以来的3周,万科御景湾8号所在的东城区,成交均价稳定在3.4万/平左右,与4月基本持平。

从乐有家的数据看,新房成交量也有小幅上涨。

数据来源乐有家

东城区二手房的成交量也有显著上涨。

数据来源乐有家

再看整个东莞,今年以来,一二手房的成交量价变化幅度不大,均价波动只是在几千上下,全市的均价稳定在2.3万/平左右。

数据来源:合富研究院

虽然有些片区均价火热,但也只是正常的市场现象。

比如说东莞中心城区(莞城、东城、南城、万江)。近期,城区几个新盘的备案价,都高出了片区成交均价一截。

4月份,莞城的丰华珑远翠珑湾备案均价3.8万元/平,最高备案价超过4万/平,而莞城区当月成交均价3.4万/平。

东莞万江的信鸿御江东岸2栋住宅楼备案均价3.5万/平,价格最高超过3.8万元/平,而万江区当月成交均价为3.01万/平。

据业内人士透露,目前,东莞四城区的新盘供应量十分有限,在售刚/改型住宅产品的只有4个楼盘。

供应紧张+供应楼盘的品质不错,导致城区房价小幅上扬,情有可原。

而其它成交情况突出的片区中,凤岗与塘厦作为临深区域,成交量价也很亮眼。

据片区资深中介透露,因为年后深圳楼市的火热行情烧到了东莞临深,投资客们纷纷下手抢购优质房源,于是深圳的刚需客们也因为恐慌匆忙下手。

再加上深圳扩容的猜测,二手房业主们也在齐心抬价,由此才造成了东莞临深量价齐涨的情况。

数据来源:合富研究院

总体而言,近一个月来,东莞房价有小涨,且整体平稳。虽然各片区内部房价有较大波动,但也主要与产品类型和供需情况挂钩,东莞整体并不存在房价“起飞”情况。

惠州

惠州房价翻倍式涨价了?

上周末,大亚湾房管局备案价公示,大亚湾九皋玖御府项目拿到了预售证,共84套房源,每套的总面积都超过了250平,而且均价统统超过了2.9万/平!

目前大亚湾片区新盘均价才在1.4万/平左右,而玖御府的均价却达到2.9万/平,这个价格,在片区均价线上还翻了一倍。

备案价那么高,主要还是因为产品特性。

九皋玖御府地处大亚湾中心,周边配套相当完善,而且主打250平以上的大平层豪宅,在目前以刚需户型为主的大亚湾,这种大平层实属少见。

据业内人士透露,开发商还打算将这一项目打造成地标性建筑。有这样的高定位,也难怪玖御府的价格如此一枝独秀了。

抛去豪宅项目,大亚湾片区目前房价情况如何?

据大亚湾片区资深中介透露,一年来,大亚湾新房价格有小幅上涨,平均下来,有8%的涨幅。

同一个楼盘内同样户型的房子,今年备案的房子,均价要比去年的价格高出1千左右。

大亚湾片区内的二手房价格也有小幅上涨。

数据来源乐有家

据资深中介透露,二手房的成交量与片区内交通规划的兑现直接相关。

随着今年年初南坪快速三期项目的全线通车,大亚湾与深圳的通勤时间进一步缩短。

而根据规划,2022年,连接惠州与深圳中心区的14、16号线也即将建成。不少着急着入住的深圳刚需客纷纷赶来大亚湾下定。

二手房的购房者中,除了预算不足的刚需客,还有一部分看好片区前景的投资客。

放眼惠州全市,二手房的涨幅微乎其微,甚至略有倒退。

惠州全市上个月的一手房成交均价也只是小涨。

数据来源乐有家

看下来,惠州最近的房价还是一如既往地低调,热门片区的豪宅盘均价只能独秀,却不能带飞整个片区,更别提整个市了。

珠海

珠海有新盘均价接近7万?

4月份,位于珠海香洲区的仁恒滨海中心的备案均价达到了6.95万/平!要知道,4月份香洲区的房价平均下来也才3.7万/平。

这是涨价趋势还是产品问题?

仁恒滨海中心主打304-460平的超大户型豪宅,项目本身就是集酒店、办公、商业与住宅为一身的大型综合体。

看一眼地图,就知道仁恒的卖点:坐看港珠澳大桥,距离拱北口岸直线距离800多米。

再看项目海报,很明显,这个项目就是面向香港澳门购房者的高端海景房,价格完全不食人间烟火也很正常了。

从数据上看,仁恒所在的香洲区,4月份房价平稳,涨幅很小。看来,不接地气的仁恒果然不能代表片区。

据业内人士透露,珠海本市人少,本身购买力有限,因此房子均价去年才突破到2.1万。购房者多为湾区其它城市的购房以及港澳客户。但因为疫情,外地客户来访较少,导致目前珠海行情处于停滞状态,购房者们都处于观望状态。

根据克尔瑞数据,截至5月15日,珠海全市均价2.46万元/平,与上个月比,涨幅仅为2%,简直可以忽略不计。

珠海房价并不存在飞涨,反而趋于停滞。

佛山

连那么“佛”的佛山,也有新盘的备案价破5万/平了。

2月份,佛山的保利天悦项目调整了备案价。项目主打从123到229平的五大户型,其中一套顶层复式住宅折合单价破了5.3万/平。

保利天悦项目图,图片来源房天下

5万+的均价,已经是佛山全市最高的价格。

目前佛山各区的房价,都在7千到2.6万/平之间。(数据来源于新浪乐居,截止至3月底)

除了保利天悦,佛山中心区还有碧桂园广佛上城与怡翠晋盛两个新盘的均价跑出了4万+/平。

佛山房价是要涨了么?并没有。只是大家的注意力被高价盘吸引了而已。

根据片区资深中介透露,今年至今,佛山中心区的房价稳定在2.5万/平左右。

保利与碧桂园项目因为位于佛山南海,可以通过地铁广佛线与广州直接连接,因此项目面向的是广州客,定价也较高。尤其是保利项目,位于佛山的千灯湖地段,周边配套是全佛山最高级。

位于顺德的怡翠晋盛项目主推的产品是两百平的大平层豪宅,定位在那,价格自然也不低。

而佛山今年至今的二手房市场也不太活跃,据业内人士透露,这主要是因为佛山的一二手房价格差别不大。

数据来源乐有家

总而言之,除去部分高定位新盘的火热,佛山的房价,依然很“佛”。

中山

中山住宅新盘的最高价,最近已经攀升到3.3万/平了。

而中山全市的一手住宅均价,才在1.3万/平。

不是因为中山要涨,而是因为住宅项目又“独秀”了。

目前中山住宅新盘的最高价来自万科中天西湾汇,项目位于翠亨新区,是目前离深中通道最近的盘。

万科中天西湾汇项目图

据中介介绍,万科项目主打的是刚需户型,又因为深中通道未来预期较高,购买群体多面向深圳,因此这个盘的价格才走出了独立行情。

因为疫情影响,中山目前的一二手房价格都有小幅下跌,新房开发商们选择以价换量,而二手房业主们也纷纷降价出售。

数据来源乐有家

总体而言,中山局部片区的房价虽然创了新高,但总体来说,却还是跌了。

看完最近“涨”声阵阵的几个湾区城市,南方楼事不禁感慨:唉,差点又被各种噱头给蒙了。

湾区涨了吗?就目前了解的五市行情来看,除了中山微跌,其余四个市的确涨了,其中,依旧是离深圳最近的东莞涨幅最明显。

但总体来说,各市的涨幅都平缓,且有限,总体均价还是遵循各市的发展情况,并不存在脱离行情的现象。

至于坊间盛传的“湾区房价爆发”,本质上只是各市个别楼盘或者局部片区的火热行情。

造成这些楼盘较高房价的,要么是楼盘本身的豪宅高配套定位,要么就是临广深港澳的区位优势。

说到底,这些小范围的爆发,还是要看与周边一线城市的联动规划。因此,这些局部的爆发,还是比较被动。

因此,有意在大湾区买房的人们,不必惊慌着急,大可慢慢留意。

但奔着局部热门片区前景下手的人们,也要密切留意规划进展,以免高预期入手,最终却被套牢或者遇上横盘。

编辑者:陈林

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